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不動産投資で年金対策ができる？
年金だけでは将来の老後資金が不足するのではないかという不安の声が上がるなかで、注目されているのが不動産投資です。安定した家賃収入を得られれば年金代わりになり、老後も安心して暮らせます。
ここでは、そもそも不動産投資とは何か説明するとともに、年金制度への不安や、不動産投資と個人年金保険との違いについて解説します。
そもそも不動産投資とは
不動産投資とは、土地や建物を購入して他人に貸すことで家賃収入を得ること、もしくは売却して差益を得ることを目的とする投資です。利益が出る仕組みは、大きく以下の2つに分けられます。
不動産投資として一般的に行われるのはインカムゲインであり、まず居住用不動産のマンションやアパートを購入して賃貸し、家賃収入を得ながらローンを返済していきます。完済したら家賃収入が不労所得となり、老後であれば年金代わりになるという仕組みです。
インカムゲインで安定収入を得るポイントとキャピタルゲインとの違い
年金制度への不安
不動産投資が年金代わりとして注目されるのは、将来の年金制度に不安があるためです。年金受給額は直近1年間の物価変動率と過去3年間の賃金変動率に基づいて毎年改定されますが、2021年には0.1％下がり、2022年には0.4%と2年連続で減額となっています。
今後さらに減額される可能性もあり、将来は年金だけでは老後の生活を賄えなくなる可能性もあるでしょう。老後資金を確保するためには公的年金に頼らず、個々人が対策を講じなければならない時代になりつつあるのです。
個人年金保険との違い
公的年金を補う老後資金として、個人年金保険があります。個人年金保険とは将来のための資金を計画的に準備する保険です。保険会社が提供する商品のひとつで、一定期間保険料を払い込めば、契約時に定めた年齢まで年金が支払われます。
個人年金保険と不動産投資の違いは、以下の表のとおりです。
| 個人年金保険 | 不動産投資 | |
| 初期費用 | なし（一時払の保険はあり） | 頭金や手続きにかかる費用 |
| 現役時代の出費 | 保険料 | ローンの返済 |
| 老後の出費 | なし | 固定資産税などの税金、維持費など |
| 現役時代に受け取る利益 | なし（配当付商品はあり） | 家賃収入 |
| 老後に受け取る資金 | 年金 | 家賃収入 |
| 節税効果 | 生命保険料控除の対象 | 赤字分を所得から控除できる |
個人年金保険は保険料や受け取る年金額が契約時に確定するのに対し、不動産投資の場合は投資した時点で老後に受け取れる金額は確定していないのが大きな違いです。
不動産投資で年金対策ができる理由
不動産投資が年金代わりになるのは、空室が埋まる限り家賃収入があり、不労所得が期待できるからです。
不動産の購入には初期費用がかかりますが、不動産投資は銀行から借入れできる唯一の投資であり、ローンを利用すれば自己資金が少なくても始められるのも年金対策に選ばれやすい理由といえるでしょう。
不動産投資が年金代わりになる理由について、3つ紹介します。
定期的な家賃収入が入る
不動産投資は投資した不動産に入居者がいる限り定期的な家賃収入が入るため、年金対策ができます。
現役時代にローンを組んで家賃収入により返済していけば、ローンを完済した老後の家賃収入は維持費などを差し引いた分が不労所得になり、老後の生活を賄うことが可能です。
そのためには空室を埋めることが前提であり、物件選びなどを慎重に行うことが大切です。
長期的な収入が期待できる
不動産は耐用年数が長く、それだけ家賃収入も長く得られる可能性があります。不動産はほかのハイリスク・ハイリターンな投資商品と比べて値動きが緩やかという点からも、安定して長く収入を得ることが期待できるでしょう。
また、現金や預金はインフレによって価値が目減りしますが、不動産はそのようなことがありません。物価の上昇とともに不動産価格も上昇し、資産価値を維持することが可能です。長期的保有に適した資産という点も、不動産投資の魅力といえるでしょう。
自己資金が少なくても始められる
投資の中でも銀行から借入れできるのは、不動産投資だけです。ローンを利用することで自己資金が少なくても始められます。また、頭金を入れてローンの負担を減らせば、家賃収入で上手にローンの返済や維持費の支出をうまくやりくりしていくことが可能です。
支出が多く不動産所得が赤字となるときは、マイナス分をほかの所得（給与所得など）と損益通算し、節税することもできます。
年金対策における不動産投資の始め方
不動産投資は、まず物件探しから始めます。空室のリスクを避けるには、立地条件などを十分吟味して入居者が集まる物件を選ぶことが重要です。
また、ローンの負担を減らすために、頭金の準備も欠かせません。賃貸経営を事業と捉え、収支の計画をしっかり立てることも大切です。
不動産投資の始め方について、詳しくみていきましょう。
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物件を探す
不動産投資で定期的な収入を得るために、物件探しは重要なポイントです。判断基準となるのは、以下のような要素です。
エリアの選択では交通の便や、生活施設などが周囲にあるか利便性などをチェックします。人口動態では人口が増えている都市か、減少していても減少率の少ない場所を選びましょう。
また、住民の特性として学生もしくはファミリー、あるいは特定企業の社員が多いかどうかを考え、ニーズに合う間取りや設備を考えてください。
頭金を準備する
不動産投資でローンを利用する際は、月々の返済額を減らすために頭金を準備することが大切です。賃貸経営には税金や維持費、修繕費などもかかるため、できるだけ毎月の負担は軽くするようにしましょう。また、初期費用には登記費用をはじめ諸経費がかかることも忘れないようにしてください。
ローンの申し込みは自分で金融機関に融資の相談に行くか、不動産会社と提携している金融機関に融資を依頼するかの2通りがあります。提携の金融機関の方が審査がスムーズに運ぶ可能性があるため、物件探しで不動産会社を選ぶ際は、提携の金融機関もチェックしてみるとよいでしょう。
収支の計画を立てる
賃貸経営における家賃収入は、すべて自分の収入になるわけではありません。維持費や修繕費、税金などの支出があり、収支がプラスになるよう計画を立てる必要があります。ローンの返済のほかにどのくらいの支出があるのか、事前に把握しておきましょう。
ローンを組む際は、支出も合わせて無理なく返済できるかを考えて契約することが大切です。収支のマイナスを減らしたいのであれば、頭金を多く準備しなければなりません。
年金対策に不動産投資をする際の注意
ほかの投資と同じく、不動産投資にもリスクがあります。入居者が集まらない、入居していても家賃を滞納されるといったリスクです。また、賃貸経営をしていくなかで不動産のメンテナンスや大規模修繕、各種税金などの支出があることも把握しておかなければなりません。
不動産投資のリスクとはどのようなものがあるのか、みていきましょう。
空室が埋まらないリスク
不動産投資の大きなリスクは、空室が埋まらないことです。現在は入居者がいても退去したあとにすぐ入居者が決まるとは限らず、どうしても空室になる期間は発生します。入居がない限り家賃収入は発生せず、毎月の出費ばかりで赤字が続くことにもなるでしょう。
できるだけ空室を少なくするには物件選びを慎重に行うことが大切であり、物件購入後も入居者を集めるための工夫が欠かせません。
家賃滞納の可能性
入居者がいても、家賃の滞納というリスクがあります。基本的に入居者は家賃を毎月きちんと納めることがほとんどですが、1人でも滞納する人がいるとその間は収入が入らず、督促などの対応にも追われます。
このようなリスクを避けるには、家賃滞納保証がある管理会社に委託するなど、あらかじめ対策を考えておくことが必要になるでしょう。
維持費などの費用がかかる
不動産は維持費やメンテナンスなどの費用がかかります。老朽化した建物の修繕や故障した設備の交換などが随時発生することは認識しておきましょう。ただし、修繕などにより建物の価値が高まり、家賃収入を上げられる可能性はあります。
また、不動産は固定資産税がかかります。家賃収入の有無に関わらず支払わなければなりません。これら支出も念頭に入れた計画が必要です。
年金対策の不動産投資で失敗しないためのポイント
年金対策に不動産投資を始める場合、いくつか注意すべき点があります。まず、大規模修繕による支出の可能性があることを考慮しなければなりません。
また、物件選びでは複数の不動産会社を比較検討することが必要です。築年数の経過による家賃の下落も把握しておきましょう。
年金対策に不動産投資をする際、注意したい点を解説します。
修繕費の支出なども考慮する
不動産の築年数によっては、大規模な修繕費が発生することも考えておかなければなりません。また、旧耐震基準に該当する物件は耐震改修も必要になるでしょう。低価格という点だけで選ぶと、修繕費で高額な出費が必要になる可能性があります。
老後も年金代わりとして賃貸経営を長く継続することを考えれば、いずれは大規模な修繕をすることは避けられません。修繕費の支出があることを予測して計画を立てましょう。
不動産会社は複数を比較検討すること
不動産投資を成功させるには、不動産会社選びも重要です。十分な実績があり、顧客の目線に立って物件を紹介してくれる不動産会社を探すようにしましょう。
特に、以下のポイントをチェックしてください。
個人の資産状況を把握せず、高額な物件をすすめる会社はあまり信頼できません。不動産投資のメリットばかり強調してリスクの説明がない会社も避けましょう。また、物件購入後のサポート体制が整っている会社であれば、初めての不動産投資でも安心です。
ローン完済後は家賃が下落している可能性も
ローン完済後の物件は築年数もだいぶ経過していることになります。特に老後になるとそれは顕著です。築年数の経過した物件は入居者が集まりづらくなり、空室を埋めるためには家賃を下げなければならない可能性があります。
家賃は下がる一方で、築年数の経過した物件の修繕費や維持費は上がります。収入として手元に残る金額は少なくなることも予想しなければなりません。
また不動産投資や経営についてまだ不安や疑問が残る方は、J.P. Returnsの個別相談窓口をご利用ください。無料でさまざまな疑問や不安を解消します。予約はこちらから。
不動産投資のメリットとデメリットを知る
不動産投資を行うときには、事前にメリットとデメリットをしっかりと把握しておく必要があります。
不動産投資に限らず、どの投資にもメリットとデメリットが存在します。メリットとデメリットを把握することで、投資におけるリスクヘッジが叶うとともに自分にあった投資方法なのかを正しく判断することが可能です。
不動産投資の場合、少ない初期費用で大きな資産を購入し運営することができます。しかも、管理を管理会社に任せれば手間もかからないというメリットがあります。しかし、不動産投資には空室リスクや災害リスクなどのデメリットもあります。
不動産投資するにあたって、メリットを活かせ、デメリットを抑えられると感じられるのであれば不動産投資を検討するとよいでしょう。もちろん、メリットとデメリットを把握するときには信頼できる不動産会社に相談するのがおすすめです。自己判断するよりもプロの意見を聞いて判断しましょう。
J.P. Returnsではマンション投資の個別相談窓口を設けています。不動産投資におけるプロフェッショナルが疑問にお答えしますので、ぜひお気軽にご活用ください。予約はこちらから。
年金の代わりにできる不動産投資の判断基準
年金対策として不動産投資を始める場合、基本的に「収入−支出」がプラスであれば年金代わりとして運用できると判断できます。
毎月の収支を黒字にし、必要な費用を家賃収入の中から賄えるようにすることがポイントです。
年金代わりに不動産投資をする際は、以下の点を考慮するとよいでしょう。
● 収入と経費のシミュレーションをしっかり行う
● 築年数の古い物件でも入居の需要がある地域の物件に投資する
● 管理が行き届いた管理会社を選んで委託する
年金代わりにするには収支がプラスになることが大前提であるため、事前に収支と経費を細かい部分まで明確にして計画を立てましょう。
また、築年数が経過することを視野に入れ、古い物件でも需要のある物件を探すことも大切です。修繕費の出費を抑えるためには、適切な管理ができる管理会社への委託も検討するとよいでしょう。
年金代わりの不動産投資は収支計画を万全に
将来の年金制度に不安があるなかで、不動産投資は老後資金確保のために有効な選択肢のひとつです。入居者がいる限り長期的な定期収入が期待できます。ただし、老後も順調に賃貸経営を運用するにはしっかり収支計画を立て、築年数が古くても需要のある物件を探すなどの対策が必要です。また、優良な不動産会社を選ぶことも欠かせません。
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