不動産売却相場を調べる理由
不動産を売却するとき、まずは不動産会社で相談するという方も多いのではないでしょうか。もちろんそれも一つの方法なのですが、不動産会社に出掛ける前に相場を調べておくことをおすすめします。
実際のところ、不動産には定価というものがありません。そのため、同じ物件であっても不動産会社によって買取価格（不動産の所有者にとっては売却価格）が異なります。しかし、この場所でこの条件ならおおよそこの価格だろうとされる相場はあります。相場を適切に調べてから不動産会社に出掛けることで、不動産会社が提示する価格が妥当なのかどうかを判断することができるでしょう。
つまり、相場を調べてから売却を進めることで、相場よりも明らかに低い価格での取引を回避することが可能になります。大切な不動産を納得できる価格で売却するためにも、まずは相場を調べることから始めましょう。
不動産売却相場の決まり方
不動産の相場は、需要と供給の関係で決まることが一般的です。なお、不動産相場では買い手の希望価格を需要、売り手の希望価格を供給とし、それらが一致したところで実際の取引価格が決まります。
例えば、交通の便が良い物件であれば、購入希望者も多く、価格が高めでも買い手はつきやすいと考えられるでしょう。反対に、交通の便が悪く、治安もあまり好ましくないエリアの場合なら、購入希望者は少ないと考えられるため、価格が下がる可能性があります。
その他にも、次のような要素が不動産相場に影響を与えます。
| 建物価格の相場に影響を与える要素 |
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| 土地価格の相場に影響を与える要素 |
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接道状況とは、土地が面している道路との関係です。建築基準法では道路に2m以上接していない土地には原則として建物を建てることができないため、価値が下がることがあります。
なお、道路とは建築基準法上で道路と認められている道のことで、幅が4m以上（特定の区域においては6m以上）あるものを指します。アスファルトで舗装されていても道路と認定されていないこともあるため、法務局で確認しておくことが必要です。
敷地に面する道が4m未満のときは、道の中央線から2m下がったところまでセットバックしてから建物を建てなくてはいけません。実際に活用できる土地の面積が減るため、価格が下がる可能性もあります。
また、居住用物件と投資用物件では査定基準が違う点にも注意が必要です。
・居住用物件の相場に影響を与える要素：物件の向きや収納など目に見えるもの
・投資用物件の相場に影響を与える要素：売出価格と利回りのバランス
投資用物件の相場は主に収益性によって決まります。高い家賃収入が見込めるときは相場は高くなりますが、空室が多い物件や、大規模修繕工事が目前でまとまった修繕費を請求される可能性がある物件は安くなることが一般的です。
不動産売却相場の調べ方
不動産相場はインターネットで簡単に調べることができるので、事前にチェックしてから不動産会社に売却を相談するようにしましょう。相場を調べる主な方法としては次の4つが挙げられます。
・不動産一括査定サイト
・レインズマーケットインフォメーション
・不動産取引価格情報検索
・不動産会社のポータルサイト
それぞれの利用方法やメリット、注意点などを紹介します。
不動産一括査定サイト
不動産一括査定サイトとは、複数の不動産会社に売却価格の査定（机上査定）をまとめて依頼するサイトのことです。依頼を受けた不動産会社は今までの取引の中から類似するケースなどを参考にして売却可能な価格を割り出し、依頼主に伝えます。
不動産一括査定サイトを利用すると、売却したい物件に関する情報を1回入力するだけで複数の不動産会社から相場を算出してもらうことが可能です。手間が省けるだけでなく、多くの不動産会社から価格を知ることで、より客観的な相場を理解できるというメリットがあります。
不動産一括査定サイトを通じて複数の不動産会社に訪問査定を依頼することも可能です。今までの取引データなどから査定額を割り出す机上査定とは異なり、訪問査定では不動産会社の担当者が直接物件を訪問し、建物の劣化状況やメンテナンスの状態などを細かくチェックしてから査定額を割り出します。そのため、より実情に合った売却相場を知ることができるでしょう。
また、訪問査定時の担当者の対応や提示した査定額などから、売却を依頼する不動産会社を絞り込むこともできます。どの不動産会社に依頼するか迷ったときにも、不動産一括査定サイトを利用してみましょう。
ただし、不動産一括査定サイトを利用するときには、電話番号やメールアドレスなどを記載することが少なくありません。査定額の報告後に何度も営業の電話やメールが届く可能性もあるので注意しましょう。
レインズマーケットインフォメーション
レインズマーケットインフォメーションは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理しているサイトです。地域を選択すると直近1年の不動産取引が表示されるので、売却したい物件と類似する取引を選び、相場をチェックすることができます。
ただし、レインズマーケットインフォメーションでは、指定した地域の直近1年の取引が100件未満のときは表示されません。そのため、都心部などの相場を知りたいときには利用できますが、不動産取引があまり活発ではない地域については不向きな方法といえます。
不動産取引価格情報検索
国土交通省が提供している不動産取引価格情報検索でも、過去の不動産取引を調べることができます。取引が成立した時期や地域、不動産の種類を選択して絞り込み、売却したい物件の情報と類似する取引から相場を割り出しましょう。
不動産会社のポータルサイト
不動産会社のポータルサイトで類似する物件を探すという方法もあります。物件の写真も掲載されていることが多いため、管理状態や設備なども確認して比較できるでしょう。
しかし、ポータルサイトに掲載されている価格は、あくまでも売却希望価格です。実際に掲載されている価格で取引が決まるとは限らないため、実際の相場と乖離している可能性があります。
また、不動産取引が活発に行われていないエリアや時期を選ぶと、案件数が少なく、あまり参考にならない可能性もあるでしょう。ポータルサイトも参考にしつつ、不動産一括査定サイトなどを通して、不動産会社に机上査定や訪問査定を依頼すると、より精度の高い相場を割り出すことができます。
不動産売却相場を理解するうえでの注意点
不動産の売却相場を調べることで、より妥当な価格での取引がしやすくなります。また、不動産会社に査定を依頼して相場を確認する場合であれば、相場だけでなく売却を依頼する不動産会社の絞り込みも同時に実施できるでしょう。
相場をご自身で調べるときは、以下のポイントに注意が必要です。
・相場は変わる
・高く売却したいときは迅速な行動が必要
・相場で売れるとは限らない
それぞれの注意点について解説します。
相場は変わる
不動産の相場は需給の関係で決まるため、時期によって変わります。購入希望者が多く、なおかつ市場に出回っている物件数が少ないときであれば、通常以上に相場が高くなる可能性もあります。今すぐ不動産を売却する必要がないのであれば、不動産会社に査定を依頼して定期的に相場を調べ、売り時を見極めるようにしましょう。
高く売却したいときは迅速な行動が必要
不動産には定価がないため、「相場よりも高くてもこのエリアやこの間取りなら購入したい」と考える購入希望者がいるときは、想定以上に高額で売却できることがあります。しかし、売りたいと思ったタイミングで高く買ってくれる購入希望者が現れるとは限りません。
少しでも高額で売りたい場合は、時間的に余裕を持って売却活動を行うことが必要です。短期間で売却しなくてはいけないときは、高く買ってくれる購入希望者が現れるまで待つことができず、相場よりも低い価格で取引をすることにもなりかねません。
相場で売れるとは限らない
不動産の売却相場はあくまでも参考価格です。相場よりも高く売れることもあれば、反対に相場よりも低い価格で売れることもあります。
実際に売るときは、相場だけでなく物件の状態なども考慮されます。例えば、管理状態が悪く、同程度の築年数の物件よりも明らかに劣化が進んでいる物件であれば、相場よりも低い価格で取引が成立する可能性があるでしょう。
また、丁寧に管理され、適度に修繕している物件であっても、外観やインテリアなどが奇抜なものであれば、購入希望者がつきにくくなる可能性があり、相場よりも低い価格で取引が成立するかもしれません。
より物件の実情を反映した相場を理解しておくためにも、複数の不動産会社に訪問査定を依頼することができます。訪問査定であれば物件固有の状況を反映した価格を割り出すため、実際に売却可能な価格に近い価格を理解できるでしょう。
なお、どの不動産会社でも基本的に無料で訪問査定を実施しています。訪問査定では担当者が直接訪問して物件の状態や隣地との境界などの細かな点をチェックしたり、物件所有者の話をヒアリングしたりすることで、実情に即した価格を算出していきます。
ただし、個別に対応する必要があるため、ある程度時間がかかる点に注意が必要です。1社につき1～2時間はかかるので、余裕を持って時間を空けておきましょう。
不動産を相場よりも高く売却する方法
不動産を売却するなら、できれば少しでも高く売却したいものです。住み替えの場合であれば、少しでも高く売却することで新しい住宅の購入資金を増やすことができるでしょう。
不動産を相場よりも高い価格で売却する方法としては、次の3つが挙げられます。
・信頼できる不動産会社を選ぶ
・複数の不動産会社に査定を依頼する
・内覧対応を丁寧に行う
それぞれの方法について見ていきましょう。
信頼できる不動産会社を選ぶ
実際に不動産の売却活動を進めていくのは不動産会社です。販売実績が豊富で購入希望者との交渉スキルも高く、販売力が高い不動産会社に依頼すれば、相場よりも高額に売れることがあります。
不動産会社の販売力は、年間の取引実績や売却までの平均期間などを参考にしてチェックしましょう。取引実績は単に件数だけでなく、物件が属するエリアにおいて実績が豊富かどうかも確認することが必要です。全国に支店を有する不動産会社であれば知名度が高く販売力が高いと考えられますが、地域によっては、全国展開している不動産会社よりも地元の中小不動産会社のほうが販売実績が高いことがあります。
また、不動産会社の得意分野にも注目してみましょう。物件の種類を問わずすべての不動産を扱う不動産会社もありますが、一戸建て住宅に強い不動産会社、中古マンションに強い不動産会社、投資用物件を主に扱っている不動産会社もあります。売却したい物件の種類に合わせて適切な不動産会社を選びましょう。
営業担当者との相性も大切なポイントです。積極性に乏しい営業担当者であれば、売り急いでいるときには不適切かもしれません。反対にあまりにも積極的な場合は、電話やメールなどの頻度が高すぎて負担に感じる可能性もあります。
親身に相談に乗ってくれるのはもちろんのこと、熱意を持って販売活動に取り組み、なおかつ依頼主のペースに合わせてくれる営業担当者が好ましいでしょう。また不動産販売についてのノウハウや知識が豊富で、より好条件で売れるように適切なアドバイスをしてくれる営業担当者であれば、より安心して任せることができます。
訪問査定時の対応などから営業担当者のスキルや相性を判断し、もしあまり適切ではないと思えるときは別の不動産会社に変えることも一つの方法です。不動産会社自体は気に入っている場合であれば、他の担当者に変えてもらうように頼んでみることもできるでしょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する
不動産を売却するときは、依頼する不動産会社の訪問査定を受けなくてはいけません。訪問査定には1～2時間ほどかかるだけでなく、基本的には立ち合いを必要とするため、営業担当者と相談して日程調整が不可欠です。
しかし、手間がかかるからといって1社でのみ訪問査定を依頼すると、査定額が妥当かどうか、営業担当者との相性が良いのかどうかを客観的に判断することができません。大切な不動産を妥当な価格かつ気持ちよく売却するためにも、複数の不動産会社に訪問査定を依頼し、比較してから売却を依頼する不動産会社や営業担当者を決めるようにしましょう。
内覧対応を丁寧に行う
販売力の高い不動産会社や営業担当者に依頼しても、売り手側の内覧時の対応に問題があるときは思うような価格で売却できない可能性があります。また、売却までに時間がかかり、住み替えが思うように進まない可能性もあるでしょう。
より高価格かつ短期間で売却するためにも、内覧時は次のポイントに注意します。
・購入希望者に良い印象を与える
・室内外を丁寧に掃除する
・購入希望者が知りたいことをまとめておく
無愛想な態度を取ると、購入希望者は質問しづらく感じます。物件を購入したいという気持ちがあっても、聞きたいことを尋ねられない状況では購入を諦めるかもしれません。にこやかに対応するように心がけ、購入希望者が気兼ねなく質問できるようにしておきましょう。また、ある程度きちんとした身だしなみで対応することも大切です。
室内外を丁寧に掃除しておくことでも、物件の印象を良くすることができます。不衛生な印象を与えてしまうと、購入希望者は不動産の価値が価格に見合わないように感じるかもしれません。水回りなどの汚れが目立ちやすい場所は特に念入りに掃除をし、少しでも清潔で手入れの行き届いた印象になるように仕上げましょう。
床に荷物を置かないようにすることで室内をより広く見せたり、適切に照明をつけることで明るい印象を与えたりすることもできます。また、室内に生ごみやペットなどの気になるにおいがこもっているときは、適度に換気し、消臭スプレーなどで処理しておくことも必要です。
購入希望者の質問に備えて準備しておくこともできます。例えば、最寄りのスーパーや学区の学校の評判、地域住民との関わりなどについて質問されることがあるかもしれません。適切かつポジティブな情報を提供することで、より購入したいという気持ちを高めることができるでしょう。
不動産売却の前に知っておきたい3つの価格
不動産の売却を始める前に、価格の種類について知っておくことが必要です。不動産には3つの価格があります。
・査定価格
・売出価格
・売却価格
それぞれどのような価格を意味するのか、また、決まり方や関係性について見ていきましょう。
査定価格
査定価格とは、不動産会社の査定により決まった価格です。実際のところ、机上査定・訪問査定のいずれの査定で算出された価格も査定価格と呼んでも差支えはありません。しかし、不動産の売却は不動産会社による訪問査定を受けてから正式に依頼して進めていくため、訪問査定によって決まった価格が正確な査定価格といえるでしょう。
売出価格
売出価格とは、不動産を売り出す価格を指します。査定価格は不動産会社が「この程度の価格であれば売却できるだろう」と判断して決める価格ですが、予想よりも高く売れる可能性もあるため、売出価格は査定価格よりも少し高くつけることが多いです。
ただし、売り急ぐときは査定価格と同額、もしくは少し低めに売出価格を設定することもあります。売出価格は査定価格とは異なり、売り手の意見を反映することが可能です。査定価格やどの程度の期間で売りたいのかなども考え併せ、適切な売出価格を決めましょう。
売却価格
売却価格とは、実際に取引が成立した価格です。売出価格と同額で売却できることもありますが、購入希望者が値引き交渉をしたり、思うように販売できずに値下げをしたりすることがあるため、売出価格よりも低くなることがあります。
なお、購入希望者が値引き交渉をすることはあっても、値上げ交渉をすることはありません。そのため売却価格は常に売出価格よりも同額もしくは低くなります。売出価格をあまり高額にすると売却までの時間がかかる恐れがありますが、低すぎない価格に設定し、納得できる価格で売却できるようにしましょう。
不動産売却の流れ
不動産の売却は以下の流れに沿って進めます。
1.相場を調べる
2.不動産会社と媒介契約を締結する
3.販売活動
4.売買契約を締結する
それぞれのステップにおいて何をすべきか簡単に解説します。なお、詳しくは以下の記事をご覧ください。
不動産売却はどこがいい？売却先を選ぶ方法と手順を解説
1.相場を調べる
妥当な価格で売却するためにも、不動産の相場を調べておきます。不動産一括査定サイトなどで複数の不動産会社に机上査定を依頼したり、レインズマーケットインフォメーションや不動産会社のポータルサイトを使って取引事例から割り出したりしておきましょう。
おおまかな相場を把握したうえで不動産会社の訪問査定を受けると、妥当な価格を提示してくれる不動産会社を選びやすくなります。複数の不動産会社に訪問査定を依頼し、より客観的に不動産会社を判断するようにしましょう。
2.不動産会社と媒介契約を締結する
売却したい不動産の種類やエリアでの販売実績が豊富で、なおかつ相性の良さそうな不動産会社を選び、正式に売却を依頼します。売却を不動産会社に依頼するときは媒介契約の締結が必要です。媒介契約には次の3つがあります。
・専属専任媒介契約
・専任媒介契約
・一般媒介契約
売却を依頼する不動産会社を1社だけに絞るときは、専属専任媒介契約か専任媒介契約のいずれかを選びます。不動産会社に売却を依頼しつつ、ご自身でも買い手を探そうと考えている場合は、専任媒介契約か一般媒介契約かいずれかを選びましょう。専属専任媒介契約でもご自身で見つけた買い手に売却することができますが、媒介契約を締結した不動産会社に仲介を依頼しなくてはいけないため、仲介手数料が発生します。
短期間で売却したい場合は、専属専任媒介契約か専任媒介契約のいずれかが適しているでしょう。専属専任媒介契約であれば一週間に一度、専任媒介契約であれば二週間に一度は販売状況の報告を受けられるので、より熱心な販売活動を期待できます。
3.販売活動
媒介契約の締結後、不動産会社による販売活動が始まります。ポータルサイトに物件の詳細情報を掲載する、チラシを作成して近隣に配布するなど、不動産会社によって活動内容はさまざまです。また、購入希望者が現れた場合には、売り手による内覧対応も求められます。
4.売買契約を締結する
取引が成立した場合は、代金を受け取り、鍵の引き渡しや登記手続きを行います。住宅ローンなどが残っている場合には、鍵の引き渡しを行う前にローンの清算をしておくことが必要です。
相場を理解してから不動産を売却しよう
相場を理解してから不動産会社に売却を依頼することで、より妥当な価格での取引が可能になります。不動産一括査定サイトなども活用し、相場を理解しておきましょう。また、複数の不動産会社で訪問査定を受けておくと、より客観的な査定価格が得られ、適切な売出価格を決めることができます。
不動産売却についてお悩みの方は、ぜひJ.P.RETURNSにご相談ください。個別相談に対応していますので、お気軽にお悩みをお話しいただけます。
J.P.RETURNSホームページはこちら⇒https://jpreturns.com/
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