「住宅ローンの基礎知識」
住宅ローンの審査を通過するには、まず住宅ローンそのものを知ることです。住宅ローンの基本と種類について最初にご説明します。
住宅ローンとは
住宅ローンとは、居住用の住宅の購入・改築などにまとまったお金が必要なときに活用できるローンを指しています。お金を借りるには信用や担保が求められますが、住宅ローンの場合は物件自体を担保にする形となります。
住宅ローンと類似するローンに、不動産投資ローンがあります。不動産投資ローンは、文字通り投資目的の不動産を購入するのに活用するローンです。住宅ローンよりも厳しい審査基準を設けているケースが多くなっています。これは、個人の返済能力のみならず物件運営による収益性も判断基準となっているためです。要は「収益が出ないのなら貸しにくい」という考え方で審査が行われるのです。
住宅ローンの種類
融資する主体によって、住宅ローンにはいくつか種類があります。主体＝貸し手が異なるのみならず、金利の形式や利率なども異なりますので、複数の金融機関と交渉することでより有利な条件のローン契約を締結できることもあります。
民間融資（銀行ローン）
銀行など民間の金融機関が用意しているローンです。金利のタイプは、政策金利の変化に応じて変動する「変動金利型」と、一定の金利に固定される「固定金利型」に分かれます。さらに固定金利型は、返済期間のうち一定期間のみ固定金利となる「固定金利選択型」、返済期間全体で固定金利となる「全期間固定金利型」に分かれます。
金利タイプによって金利の利率や総返済額が大きく異なるため、慎重な検討が必要です。また金融機関によって条件や金利などが異なるため、複数の金融機関の融資をリサーチしましょう。
公的融資
自治体や住宅金融支援機構といった公的機関が提供するローンです。そのうち、財形住宅融資とは、勤め先で財形貯蓄を1年以上行っており、50万円以上の残高があることを条件とする融資です。5年固定金利型で、財形貯蓄額の10倍（最高4,000万円）まで借り入れできます。
一方、自治体でも独自の融資制度を設けていることがあります。自治体によって条件は異なっており、制度自体がないところもあります。自宅や勤め先の自治体に問い合わせるとよいでしょう。
フラット35
フラット35は、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供しているローンです。最長35年の長期固定金利で、金融機関によって異なるものの概して金利が低いという特徴があります。
銀行や信用金庫など、複数の取扱金融機関で金利を比較検討しましょう。また、ローンとは別に団体信用生命保険料の負担が発生するため、こちらも忘れないようにしてください。
住宅ローンの手続きの流れ
住宅ローンを融資してもらうまでの流れについて、簡単にご説明します。
事前審査
一般的に、住宅ローンの審査は事前審査と本審査の2段階に分かれます。物件の購入申込前の段階で「借りられそう」程度の目星をつけておくために、簡易的な事前審査を設けるケースが一般的です。本審査を経ないと住宅ローンのあてがつかないようでは、住宅の売買契約を締結しにくいでしょう。
事前審査では、申込書とともに物件や職業、家族形態、世帯所得などを金融機関に伝えて審査してもらいます。源泉徴収票や確定申告書など、所得を証明する書類を提出することもあります。審査に数日から1週間弱かかると考えておきましょう。最近では、インターネット経由で申し込める金融機関が増えています。
申し込み、本審査
事前審査に合格したら、正式な申込手続きと本審査に入ります。事前審査より詳細なチェックを行うために、必要書類が大幅に増えます。物件に関する書類（売買契約書、重要事項説明書、登記事項証明書など）や借りる人に関する書類（源泉徴収票、課税証明書、印鑑証明書、本人確認書類、住民票など）を提出します。
配偶者や親戚を連帯保証人とする場合は、対象者の各種書類も必要なので注意しましょう。審査には1週間程度かかります。
契約
事前審査に合格したからといって、必ずしも本審査も合格というわけではありません。しかし、本審査に首尾よく合格すれば、いよいよ住宅ローン契約を締結します。
融資
実際に融資実行のタイミングは、物件の残金を決済する直前となることが多いです。そのため、借りた人の口座ではなく不動産会社へ直接融資の金額を振り込みます。
「住宅ローンの主な審査項目」
住宅ローンの審査では、借りる人の返済能力をチェックしようとしています。具体的にどんな項目を、どんな角度から見ているのかご説明します。
年齢
年齢は重要な審査項目です。年を取っていればいるほど、完済できるのか疑問視されます。多くの金融機関では、完済時の年齢が80歳前後の人まで融資可能と定められています。ただし、80歳までいかなくても定年以降まで返済期間が続く場合は、退職後も返済可能かどうか厳密にチェックされます。
健康状態
死なないこと、そして、健康に働き続けられることは返済を続ける大前提です。また多くの住宅ローンでは団体信用生命保険（団信）へ加入することが義務づけられており、持病によって団信へ加入できない場合は審査に合格できない可能性があります。団信は、借りた人が亡くなったときに住宅ローン残高と同額の保険金を支払うことで完済を可能とする生命保険です。
なおフラット35では団信への加入が任意となっているため、健康状態は審査に影響しないとされています。しかし、団信に加入しないまま借りた人が亡くなった場合、ローンの返済義務は遺族に引き継がれてしまいます。団信に加入したいのであれば、やはり健康の維持が重要です。
年収
住宅ローンの審査では、毎年の返済額を年収で割った「返済比率（返済負担率）」をチェックします。当然ながら、返済比率が低いほど完済の可能性が高いと判断されます。一般的に25～35％が水準とされていますが、35％以下だから必ず通るというわけではありません。
連帯保証人
連帯保証人がいる場合は、連帯保証人に対しても借りる人と全く同じような審査が行われます。借りる本人に問題がなくても、連帯保証人に問題がある場合は審査に合格しないことも考えられます。できれば、連帯保証人の経済状況も事前に確認しておきましょう。
勤続年数
年収が安定しているのかどうかチェックするための指標として、勤続年数がよく用いられます。一般的に3年は必要とされていますが、これは金融機関によって異なるとされています。就職や転職の直後は住宅ローンを申し込まない方がよいかもしれません。
「住宅ローンの審査を通過しやすくするには」
審査に合格しなければ、夢のマイホームを手に入れられません。住宅ローンの審査に通過しやすくするためのポイントをまとめてみました。
借入予定額を確認する
借入予定額をチェックして、返済比率（年間返済額÷年収）が高くなりすぎないようにしましょう。返金比率を抑えられれば、審査に通る確率は高くなります。前述の通り、年収の25～35％程度を上限として設定している金融機関が多いです。たとえば年収500万円の場合、年間の総返済額が125万～175万円程度を抑えるように借入予定額を定める必要があります。
借入予定額はあらかじめ分かりますから、自分で返済比率を計算し適正かどうか確認してから審査を受けるようおすすめします。借入予定額が高すぎる場合は、自己資金による頭金を増やして融資額を減らしたり、物件のランクを下げたりといった対応が必要です。
普段から健康に気をつける
健康状態は重要な審査項目ですから、生活習慣には気をつけて健康を維持できるように努めましょう。健康状態が悪化するとどうしても収入が減少する傾向にあるため、審査には健康状態に関する条件のあるケースが多いです。
普段から規則正しい生活を心がけるとともに、定期的に健康診断を受けて重篤な病気がないことを確かめるようにしましょう。
複数の金融機関の審査を受ける
一つの金融機関で審査に落ちたとしても、あきらめる必要はありません。他の支店、他の金融機関であれば審査に通過する可能性があります。複数の金融機関と交渉して、より有利な条件で借りられるようにしましょう。
一般的に、金利の水準と審査の通過しやすさはトレードオフの関係にあります。都市に店舗を構えるメガバンク（都市銀行）やネット銀行（ネットバンク）の場合、金利は低めですが審査は厳しめであるとされています。逆に地方銀行や住宅金融支援機構の場合は、比較的審査に通りやすい傾向にあります。このうち地方銀行は比較的金利が高めで、住宅金融支援機構だと金利は低めであるものの審査要件が細かく定められています。
金融機関によって審査条件が異なるため、あきらめず足を運ぶことが重要です。
「中身を知れば住宅ローンの審査も怖くない」
「返済能力を審査される」と聞くと、不安になってしまう人もいるかもしれません。しかし、中身を知れば至極まっとうなことをチェックしているに過ぎないと理解できるはずです。借入額の水準や健康状態は自分である程度コントロールできますし、年齢や年収、勤続年数についても事前にチェック可能です。審査に通るために注意を払えば、決して審査は恐れる存在ではないでしょう。
むしろ金利や返済期間、返済方式などの条件について金融機関と粘り強く交渉し、より有利に借りることを意識するとよいでしょう。条件によって総返済額が数百万レベルで変わることもありますので、複数の金融機関に声をかけて交渉してみてください。
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