年収1000万円の税金対策で最も賢い方法はどれ？手取り最大化と資産形成を両立する最強戦略を徹底解説

「年収1000万円」──。

それは、多くのビジネスパーソンにとって一つの大きな目標であり、社会的にも「成功者」の一つの目安とされるラインです。この大台に到達したら、心からお祝いを申し上げます。

しかし、その達成感と高揚感に浸る一方で、多くの人がこのような現実にも直面していることをご存じでしょうか。

「昇給したはずなのに、手取りが思ったより増えていない…」
「昨年の源泉徴収票を見て、引かれている税金の額に愕然とした…」
『年収1000万円』という響きとは裏腹に、生活が全く豊かになった気がしない…」

その感覚は、すべて正しいものです。

日本の税制（累進課税）において、年収1000万円前後の層は、所得税率が23%となり、社会保険料の負担も多くなる苦しいゾーンの年収といえます。税金等の負担は増える一方、公的支援(の一部)は打ち切られる、いわば“最も割に合わない”ゾーンでもあるのです。

おそらく、この記事にたどり着いたような情報感度の高い方であれば、以下のような「やるべき対策」はすでに実行しているかもしれません。

・ふるさと納税は、上限額までしっかり寄付した。
・iDeCo（個人型確定拠出年金）も、会社員の上限額まで始めた。
・新NISAも、積立投資枠でコツコツと始めているかもしれない。

これらは「守り」の節税・資産形成として必須の知識です。

しかし、同時にこうも感じていませんか？

「…でも、たったこれだけ？」
「iDeCoで節税できるのは年間数万円。自分が納めている莫大な税金に比べれば、焼け石に水ではないか？」
「これ以上の対策は、できないのか？」

これはその通りです。ふるさと納税やiDeCoは、いわば「全員がやるべき基本的な対策」。それだけでは、あなたが直面している「税金の壁」を本質的に解決し、手取りを劇的に増やすことにはつながりません。

本記事では、年収1000万円の人がやるべき、守りの節税対策をおさらいしつつ、同時に資産拡大を推し進めるヒントを詳しく解説していきます。

年収1000万円は「スタートライン」

ここで、視点を変えてみましょう。

「年収1000万円」というステータスは、「税金を最も多く取られる層」であると同時に、「最も厚い信頼を得られ、資産形成の“本当のスタートライン”に立てる層」でもあるのです。

その「信頼」を、ただ税金を払うためだけに使って終わらせるのは、あまりにもったいなく、数千万円以上を損しているといっても過言ではありません。その「信頼」を最大限に活用し、iDeCoやNISAといった「個人」の力を超えた、レバレッジ（てこの原理）を効かせた次なる一手になるのが、本記事でソリューションとしてご提案したい節税対策と資産拡大を両立する「不動産投資」なのです。

「なんだ、不動産投資か。リスクが高いだろう」

「節税目的の不動産投資は危険だと聞いた」

その懸念も、間違ってはいません。実際に、年収1000万円という「優良顧客」は、残念ながら悪質な不動産業者のターゲットにもされやすいのです。しかし、不動産投資は正しい知識を持って、スタートできれば、失敗しにくい投資です。

この記事は、一度は聞いたことのある「絶対に儲かります」「大幅な節税ができます」といったセールストーク抜きで、一般的な対策をまとめながら、節税と資産拡大を狙える不動産投資について体系的に解説していきます。

年収1000万円の会社員が、高い税率を逆手に取って合法的に手取りを増やし、かつ将来の資産を“他人資本（融資）”で築いていくには、不動産投資（特にその中でも堅実な手法）が有力な選択肢となるのです。

この記事を読み終える頃、あなたは「なぜ、もっと早く知りたかった」と思うと同時に、「今すぐ行動しなくては」という確信に変わっているはずです。

あなたの「年収1000万円」という努力の結晶を、未来への最強の武器に変えていきましょう。

年収1000万円の現実。なぜ「手取りが少ない」と感じるのか

年収1000万円という響きに反して、「手取りが少ない」「生活が豊かにならない」と感じる。その正体は、感覚的なものではなく、日本の税制と社会保障制度の「仕組み」にあります。

あなたが「何に」「どれだけ」引かれているのか、その残酷な現実を知ることが、対策の第一歩となります。

【衝撃シミュレーション】年収1000万円（額面）の手取りはいくら？

「年収1000万円」といっても、税金や社会保険料の計算は、配偶者の有無、扶養家族（子どもなど）の人数によって大きく変わります。

ここでは、最も一般的な「会社員（給与所得者）」をモデルに、手取り額の目安をシミュレーションしていきましょう。

所得税は約80万円、住民税は約65万円、社会保険料は約120万円となり、年収の30％近くを占めます。

配偶者控除や扶養控除が適用されれば手取りは増えるものの、それでも250万円超が引かれています。これを月額に直せば、毎月20万円以上が、給与明細から引かれているのです。

「手取りが少ない」と感じるのではなく、「仕組みとして」少なくされているのが現実です。まずはその内訳をみてみましょう。

手取りを減らす3大要因「所得税」「住民税」「社会保険料」

あなたの手取りを減らしている犯人は、大きく分けて「税金（所得税・住民税）」と「社会保険料」の2つです。

累進課税の罠。年収900万超で跳ね上がる「所得税率」

所得税は、稼げば稼ぐほど税率が上がる「累進課税」が採用されています。問題は、その「上がり幅」です。

No.2260 所得税の税率

課税される所得金額	税率	控除額
1,000円から1,949,000円まで	5％	0円
1,950,000円から3,299,000円まで	10％	97,500円
3,300,000円から6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円から8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円から17,999,000円まで	33％	1,536,000円
18,000,000円から39,999,000円まで	40％	2,796,000円
40,000,000円以上	45％	4,796,000円

※１ 令和7年分からは、基準所得金額（確定申告を要しない配当所得等を含めるなどした一定の所得金額）が3億3,000万円を超える場合で、その超える部分の金額の22.5％相当額が、その年分の通常の所得税及び復興特別所得税を上回るときは、その上回る部分の所得税額が加算されます。
引用国税庁｜No.2260 所得税の税率

これは「年収」ではなく「課税所得（年収から各種控除を引いた額）」です。

注目すべきは、「900万円」のラインです。課税所得が900万円を超えた瞬間、税率が23%から33%へと一気に10%も跳ね上がります。(ただし、年収1000万円は所得税率23％の範囲内になります。)

年収1000万円の層は、この「高税率ゾーン」の入り口に立っている状態です。この層に突入すると昇給しても、稼いだ額の33%（＋住民税10%）が税金として引かれるため、「働いても手取りが増えない」という現象に陥るのです。

容赦なく引かれる「住民税」（税率10%）

所得税と違って、住民税は累進課税ではありません。原則として、課税所得に対して一律10%が課税されます。課税所得700万円の人なら、問答無用で年間70万円が住民税として徴収されるシンプルなルールですが、大きな負担になるでしょう。

所得税（23%）と住民税（10%）を合わせると、単純計算では稼いだ額の33%を税金として納めるのが、年収1000万円というステージなのです。

最大の負担？「社会保険料」という名の税金

そして、多くの人が見落としがちな最大の負担が「社会保険料」です。健康保険料、厚生年金保険料、雇用保険料、そして40歳からは介護保険料。これらは「税金」という名目ではないものの、実態は強制的に徴収される税金と変わりません。

社会保険料の厄介な点は、「控除ができない」ことです。

いくらiDeCoを頑張っても、社会保険料は1円も安くなりません。年収1000万円の場合、社会保険料だけで年間約120万円超が引かれています。

【第1ステップ】年収1000万円の会社員が「まず」やるべき王道の税金対策

あなたが直面している「税金の壁」に対して、国が用意してくれている「節税策」が存在します。これらは、年収1000万円であれば、積極的に利用していくべき「守り」の対策です。

まだ実行していないものがあれば、始めてみるのがおすすめです。

ふるさと納税

実質2,000円の自己負担で、日本全国の自治体に「寄付」をし、その返礼品（肉、魚、米、旅行券など）を受け取れる制度です。

【仕組み】
厳密には「節税」ではなく、「税金の前払い（控除）」です。翌年に支払うはずだった住民税や所得税の一部を、あなたが選んだ自治体に「寄付」という形で前払いし、そのお礼をもらうイメージです。しかし、2000円の自己負担金のみで、それ以上の返礼品を受け取れることから多くの人に利用されています。

【年収1000万円の「寄付上限額」目安】
ふるさと納税のメリットを最大化するには、自分の「寄付上限額」を知ることが不可欠です。

年収1000万円の独身の方なら、約18万円分のふるさと納税が可能です。(家族構成や扶養家族の有無で多少金額が変わります。)寄付額の3割相当なので、約5.4万円分を、実質2,000円の負担で手に入れられる計算です。

【ワンストップ特例と確定申告】
年収1000万円の会社員（給与所得者）は、ふるさと納税以外に確定申告の必要がなければ「ワンストップ特例制度」（寄付先が5自治体以内）が使えます。もし6自治体以上に寄付したり、後述する「医療費控除」などと併用したりする場合は「確定申告」が必要になります。

iDeCo（個人型確定拠出年金）

ふるさと納税と並び、会社員ができる最強の節税策が「iDeCo」です。これは「私的年金」を自分で作る制度であり、税制メリットが大きいのが特徴です。

【なぜiDeCoは最強なのか？3つの税制メリット】
掛金が「全額」所得控除これが最大のメリットです。

1. 運用益が「非課税」通常、投資で得た利益には約20%の税金がかかりますが、iDeCo口座内では非課税です。
2. 受取時も「控除」がある年金（公的年金等控除）または一時金（退職所得控除）として受け取る際も、大きな控除が使えます。

多くのメリットがあるiDeCoですが、「原則60歳まで引き出せない」というデメリットがあります。目先のキャッシュフローに余裕がない場合は、控えておいた方がいいかもしれません。

新NISA

2024年から始まった新NISA。これはiDeCoと混同されがちですが、役割が全く異なります。

【iDeCo（節税）とNISA（非課税）の明確な違い】
iDeCo：掛金が「所得控除」になる（＝節税になる）。その代わり60歳まで引き出せない。
NISA：掛金は「所得控除」にならない（＝節税にはならない）。その代わり、運用益が非課税になり、いつでも引き出せる。

NISAは、ふるさと納税やiDeCoのように「今、払う税金を減らす」効果はありません。しかし、将来の資産を築く上で、運用益（儲け）に税金がかからない（通常約20%）メリットは大きいです。

年収1000万円では、iDeCoで「節税」しつつ、NISAで「非課税の資産運用」を行う、「iDeCoとNISAの二刀流」も一つの考え方でしょう。どちらか一つに絞らなければいけない場合は、いつでも引き出せるNISAを選択するのが無難です。

医療費控除

年間の医療費（家族全員分の合算）が10万円（または所得の5%）を超えた場合、超えた分の金額を所得から控除できます。年収1000万円の方なら「10万円」が基準になるでしょう。

「年間10万も病院代はかからない」と思うかもしれませんが、以下のものも対象になります。

・家族（生計を一にする親族）全員分の合算
・通院のための交通費（電車・バス代など。※マイカーのガソリン代は不可）
・高額な歯科治療（一部）

出産があった年、家族が入院した年、インプラント治療をした年などは、必ず申請（確定申告）しましょう。

生命保険料控除・地震保険料控除

生命保険料控除と地震保険料控除は、万が一への準備をしながら税金を抑えられる優れた仕組みです。これらの制度では、それぞれ最大12万円と5万円の所得控除を受けることが可能です。

例えば、年収1000万円の方がこれらの控除枠を最大限に利用すれば、年間数万円の税負担軽減が見込めます。ご家族の保障を確保しつつ、同時に税金を減らせる効率的な方法といえます。

特に、扶養家族がいる高所得者の方々にとって、生命保険への加入は必要不可欠な備えです。その保険料が節税にもつながるという点は、大きなメリットといえるでしょう。

ただし、「節税のために保険に入る」のは本末転倒です。あくまで「必要な保障に入った結果、少しだけ税金が戻ってきた」と考えるべきです。

住宅ローン控除（該当者向け最大の控除）

住宅ローン控除は、年末時点のローン残高に対して0.7%が所得税や住民税から最長13年間差し引かれる制度です。

年収1000万円の方も利用でき、購入する住宅の性能によって、年間最大35万円の税金還付を受けられる可能性があります。

この制度の大きな特徴は、課税所得を減らす所得控除とは異なり、計算された税額から直接減額される税額控除である点です。そのため、高い節税メリットが得られます。

なお、住宅の種類によって控除額や適用期間が異なりますので、詳しくは下記の表をご確認ください。

住宅の区分		居住の用に供した年	控除期間	各年の控除額の計算（控除限度額）
認定住宅等	認定長期優良住宅 認定低炭素住宅	令和4年・令和5年	13年	年末残高等×0.7％（35万円）
		令和6年	13年	年末残高等×0.7％（31.5万円）（注１）
		令和7年	13年	年末残高等×0.7％（31.5万円）
	ZEH水準省エネ住宅	令和4年・令和5年	13年	年末残高等×0.7％（31.5万円）
		令和6年	13年	年末残高等×0.7％（24.5万円）（注２）
		令和7年	13年	年末残高等×0.7％（24.5万円）
	省エネ基準適合住宅	令和4年・令和5年	13年	年末残高等×0.7％（28万円）
		令和6年	13年	年末残高等×0.7％（21万円）（注３）
		令和7年	13年	年末残高等×0.7％（21万円）
その他の住宅		令和4年・令和5年	13年	年末残高等×0.7％（21万円）
		令和6年・令和7年	０年(対象外) （注４）	年末残高等×0.7％（０万円）（注４）

引用：国税庁｜住宅借入金等特別控除の控除期間および控除額の計算方法

（注１）特例対象個人が控除を受ける場合には、控除限度額が35万円になります。
（注２）特例対象個人が控除を受ける場合には、控除限度額が31.5万円になります。
（注３）特例対象個人が控除を受ける場合には、控除限度額が28万円になります。
（注４）新築等のその他の住宅のうち、令和5年12月31日までに建築確認を受けたものまたは令和6年6月30日までに建築されたものは、控除限度額が14万円として10年間の控除が受けられます。ただし、特例居住用家屋に該当する場合は、令和5年12月31日までに建築確認を受けたものが対象となります。

住宅ローン控除のメリットを最大限に活用するには、控除期間中の繰り上げ返済を控えることが重要です。低金利の状況下では、ローン金利よりも控除率の方が高いケースが多く、残高を維持した方が有利になる傾向があるためです。

これらの王道の対策…その「限界」とは？

さて、ここまで「会社員がまずやるべき王道の対策」を6つご紹介しました。すべて実行している方も多いでしょう。

しかし、ここで冷静に考えてみてください。これら「すべて」を全力で実行したとして、あなたの「手取り」は劇的に増えるでしょうか？

・ふるさと納税
限界節税ではなく「税金の前払い」。返礼品（数万円相当）は得だが、手取り（キャッシュフロー）は増えない。

・iDeCo
限界年間約11.8万円の節税は大きい。しかし、そのお金は「60歳までロック」されてしまう。今の生活を豊かにする「手取り」にはならない。

・NISA
限界そもそも「節税」ではない。将来の資産形成にはなるが、今の税金は1円も減らない。

・医療費控除・保険料控除
限界控除額（節税効果）に上限があり、限定的。

・住宅ローン控除
限界「マイホーム」という巨大な負債を抱えることが前提。投資とは言えない。

会社員に許されたこれらの「王道の節税策」は、「手軽にできるが、効果は限定的」あるいは「効果は大きいが、お金が長期間拘束される（iDeCo）」ものばかりなのです。

あなたが納めている年間250万円超の莫大な税金・社会保険料に比べ、これらの対策で「今の手取り」を増やす効果は、微々たるものと言わざるを得ません。

では、どうすればいいのか。

「iDeCoのように所得控除（節税）の効果が大きく」
「NISAのように資産形成（利益）が狙え」
「住宅ローンのように“他人資本（融資）”というレバレッジが使え」
「ふるさと納税のように（節税以外の）メリットも享受できる」

そんな「攻め」の対策が一つだけ残されています。

それこそが、年収1000万円という「社会的信用」を持つあなただからこそ許される、次なる一手、「不動産投資」なのです。

なぜ年収1000万円の「あなた」には不動産投資がおすすめなのか？

「不動産投資」と聞くと、多額の自己資金が必要で、リスクも高い、一部の富裕層や専門家だけが行うもの──そんなイメージをお持ちではないでしょうか。

しかし、その認識は大きな誤解です。むしろ、年収1000万円の「会社員」であるあなたこそ、不動産投資を始めるべき「最も適した存在」といっても過言ではありません。

なぜ、そう断言できるのか。iDeCoやNISAといった他の選択肢と比べ、不動産投資が優位である「4つの理由」を解説します。

金融機関が「最も融資したい」のが年収1000万円の会社員

これが最大の理由です。あなたは、ご自身の「社会的信用」の価値を、正しく認識できていますか？

年収1000万円（特に、上場企業や安定した業界の会社員）という属性は、金融機関（銀行）から見て、「最も信頼できる、優良の融資対象」です。彼らにとって、あなたの安定した給与収入は、金融機関から見ると何よりも確実な「返済原資」と映ります。

不動産投資で鍵を握るのは「融資」です。「年収1000万円」というあなたのステータスは、数千万円という他人のお金（融資）を動かすための、何物にも代えがたい「最強の武器（＝資産）」なのです。

この「信用力」という武器は、あなたが会社員である今しか使えません。この武器を使わずに、ただ税金を払うためだけに会社員を続けるのは、あまりにもったいない選択です。

節税メリット（損益通算）を最大化できる「高い税率」

導入部で、「年収1000万円は税率が高いゾーンだ」と述べました。通常、これはデメリットです。しかし、不動産投資においては、これが最大のメリットに反転します。

不動産投資で節税できる最大のロジックは「損益通算」にあります。

・損益通算とは？
不動産投資で（会計上）赤字が出た場合、その赤字をあなたの本業の「給与所得」から差し引ける制度です。

給与所得が減れば、その分、納めるべき所得税・住民税が安くなる＝税金が戻ってくる（還付される）という仕組みです。

ここで重要なのが、あなたの「高い税率」です。あなたの限界税率（所得税＋住民税）が33%だとしましょう。もし、不動産投資で年間100万円の赤字（会計上）を出せたら、どうなるか。

100万円（赤字）×33%（あなたの税率）＝33万円

年間33万円もの税金が、合法的にあなたの手元に還付されるのです。

低い年収で税率20%なら、同じ100万円の赤字でも、節税効果は20万円にしかなりません。つまり「税率が高い人ほど、不動産投資による節税インパクトは大きくなる」のです。

あなたの高い税率は、デメリットではなく、節税効果を最大化するための「レバレッジ」なのです。

iDeCoやNISAでは不可能な「レバレッジ」が使える

iDeCoやNISAは素晴らしい制度です。しかし、あえて欠点を付け加えるなら、どちらも「自分のお金（自己資金）」で投資するのが大前提です。年間数万円～数十万円をコツコツと積み立てる「積立貯金」の延長線上にあります。

一方、不動産投資はどうでしょうか。お金持ちしかできないと勘違いされがちですが、3,000万円の物件を買うのに、3,000万円の現金は必要ありません。あなたの信用力を使い、金融機関から融資を受けることで、自己資金は100万円以下で、数千万円の資産を手に入れられるのです。

これがレバレッジです。他人資本（融資）を使って、自己資金だけでは到達不可能な規模の資産を築き、家賃収入というリターンを得る。これがiDeCoやNISAではできない、レバレッジ効果を活用した戦略です。

副業規定に抵触しにくい（会社員でも始めやすい）

「投資はしたいが、会社の副業規定が気になる」解禁されつつあるとはいえ、まだ副業禁止である会社が多いのも現状です。しかし、不動産投資は一般的な「副業（アルバイトや業務委託など）」とは明確に区別され、認められているケースが多いです。法律で副業を禁止されている公務員でさえ、※事業的規模にならない限りは基本的に認められています。法律上も税務上も、多くの場合「資産運用」または「投資」の範疇とみなされます。

（※一般的に、5棟10室未満の規模であれば「事業的規模」とはみなされず、「投資」の範囲内とされるケースがほとんどです）

もちろん、会社の規定を個別に確認する必要はありますが、株式投資や投資信託が許されているのであれば、不動産投資も同様に「資産運用」として認められる可能性は高いでしょう。

本業のパフォーマンスを落とさず、むしろ本業の「信用力」を活かして、将来の資産を築く。これこそ、年収1000万円の会社員に最も適した戦略なのです。

年収1000万円だからこそ知りたい「不動産投資」7つのメリット

なぜ年収1000万円のあなたに不動産投資が適しているのか、その「理由」はご理解いただけたと思います。ここからは、不動産投資を始めた場合に、あなたが具体的に享受できる「7つの強力なメリット」について、深く掘り下げて解説します。

特に最初の「節税」の仕組みは、この記事の最重要ポイントです。

【節税】給与所得との「損益通算」（最強の節税効果）

先ほど「損益通算」という言葉を出しました。「不動産所得の赤字を、給与所得とぶつける」という仕組みです。

ここで、あなたはこう思うはずです。「赤字が出る投資なんて、そもそも失敗じゃないか？」と。もし、現金（キャッシュフロー）が本当に赤字（持ち出し）になるなら、それは失敗です。

しかし、不動産投資の節税は、「現金（キャッシュ）は黒字なのに、会計上（帳簿上）は赤字になる」という状態にできます。その鍵となるのが「減価償却費」の存在です。

なぜ赤字が出る？「減価償却費」という魔法の経費

「減価償却」とは、とてもシンプルな概念です。「建物（※土地は不可）は、時間が経つと古くなって価値が減るよね。その“価値が減った分”を、毎年経費として計上していいですよ」という税務上のルールです。

最大のポイントは、「減価償却費」は、実際には1円もお金が出ていかない（支出を伴わない）「帳簿上の経費」であるという点です。

【超重要】節税の仕組みを解説（会計上の赤字vs現金の黒字）

例えば、あなたが年収1000万円の会社員で「築浅ワンルームマンション」に投資したケースを考えてみます。

この物件の年間の「お金の動き（キャッシュフロー）」と「税務上の計算（会計）」を比較してみましょう。（※簡略化したモデルケースです）

【①お金の動き（キャッシュフロー）】

・入るお金（家賃収入）+120万円
・出るお金（ローン返済＋管理費・修繕積立金＋固定資産税など）-110万円
・手元に残る現金+10万円（黒字）

→まず、手元に現金が残ることが大前提です。

【②税務上の計算（会計）】

・収入+120万円（家賃）

・経費（支出）
管理費・修繕積立金など-30万円
ローン金利（※元本部分は経費にならない）-20万円
減価償却費（魔法の経費）-100万円
不動産所得（会計上の儲け）-30万円（赤字）

いかがでしょうか。手元には現金が10万円残っている（＝キャッシュフロー黒字）にもかかわらず、税務上の計算では「-30万円の赤字」となっている。

これが、減価償却費が起こすマジックです。（※特に「ワンルームマンション」は建物割合が高く、減価償却費を効率的に計上しやすいという特徴があります）

リアルな節税シミュレーション

では、この「-30万円の赤字」が、年収1000万円（税率33%）のあなたに何をもたらすか。

「損益通算」によって、あなたの給与所得から30万円が差し引かれます。その結果…

30万円（会計上の赤字）×33%（あなたの税率）＝99,000円

年間約9.9万円の所得税・住民税が還付されるので、先ほどのキャッシュフローの黒字の他、手元の資金が99,000円増えるのです。

つまり、このワンルームマンション投資によって、①手元に10万円（家賃収入）が残り、②さらに9.9万円（節税）が戻ってくる。＝合計19.9万円のメリットを享受できるのです。

これが、iDeCoやNISAでは決して真似できない、不動産投資で節税と資産拡大を両立する仕組みの裏側です。

【あなたの節税額は？】

いかがでしょうか。これが不動産投資は節税になると言われる所以です。

ただし、このシミュレーションはあくまで一例に過ぎません。

「自分の正確な年収と家族構成なら？」
「どの物件（新築・中古、都心・地方）を選べば、節税効果は最大化するのか？」
「自分はいくら融資が引けて、どれだけのメリットが出せるのか？」

それを正確に知るには、何百という物件と、何百というお客様の融資パターンを見てきた専門家による個別の試算（シミュレーション）が不可欠です。

ネット上の簡易シミュレーターでは、あなたの「本当の価値」は分かりません。私たちは、本気で手取りを増やしたい方のために、プロのコンサルタントによる無料個別面談をご用意しています。
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【資産形成】他人資本（融資）によるレバレッジ効果

メリット1は「今の手取りを増やす」話でした。メリット2は「将来の資産を築く」話です。あなたは、融資（他人資本）を使って、数千万円の資産（ワンルームマンション）を手にします。そのローンは、誰が返済してくれますか？

それは、「入居者」が払ってくれる「家賃」です。

あなたは、自己資金をほとんど使うことなく、入居者の家賃収入でローンを返済し、数十年後には「ローンが完済された“無借金の資産”」が手に入るのです。これは、自己資金でコツコツ積み立てるiDeCoやNISAでは、不可能な資産形成の拡大スピードといえます。

【私的年金】将来の安定収入(インカムゲイン)

ローン完済後、その物件はどうなるでしょうか。例えば、月10万円の家賃収入を生むワンルームマンションを考えてみましょう。ローン返済(月8万円)が終われば、管理費や修繕積立金などを差し引いても、毎月7〜8万円の安定したキャッシュフローがあなたの口座に振り込まれ続けます。

これが「自分年金」です。公的年金制度の将来が不透明な中、年金とは別に「家賃」という形で自動的に収入を生み出し続ける資産を持つことは、何物にも代えがたい安心材料となります。

特に年収1000万円の方々は、現役時代の生活水準が高いため、老後の公的年金だけでは生活レベルの低下を余儀なくされる可能性があるでしょう。

例えば、現役時代に月50万円超の手取りがあった方が、老後に月20～30万円の年金だけで暮らすのは現実的ではありません。

不動産投資による家賃収入があれば、この収入ギャップを大きく埋めることが可能です。仮に3～5戸のワンルームマンションを所有していれば、月20万円以上の追加収入が見込め、公的年金と合わせることで、現役時代に近い生活水準を維持できます。

さらに、この家賃収入は「労働」を必要としません。あなたが何もしなくても、毎月決まった日に口座に振り込まれる不労所得です。老後の体力や健康状態に左右されることなく、安定した収入を得られるのは、不動産投資ならではの大きな強みといえるでしょう。

また、公的年金は政府の政策変更により減額されるリスクがありますが、不動産からの家賃収入は、需要がある限り継続します。特に都心の厳選物件であれば、需要が途絶えるリスクは低く、長期的な収入源として信頼性が高いのです。

【インフレ対策】現物資産としての価値

年収1000万円のあなただからこそ、「貯金」もしっかりされていることでしょう。しかし、その「現金(預金)」は、インフレ(物価上昇)に弱いというリスクをご存じですか?

物価が2%上がれば、あなたの1000万円の価値は、実質980万円に目減りしています。

一方、不動産という「現物資産」はどうでしょうか。インフレで物価(家賃)が上がれば、不動産価格も連動して上昇する傾向があります。歴史的に見ても、不動産価格はインフレに対して高い相関関係を持っており、資産価値を守る有効な手段とされています。

現金(預金)だけを持つことは、実は「何もしない」というリスクを背負っているのです。特に近年、世界的なインフレ傾向が強まる中、日本でも物価上昇が日常生活に影を落としています。食品、エネルギー、日用品など、あらゆるものの価格が上昇している今、現金の価値(購買力)は確実に目減りしています。

資産の一部を「現物資産(不動産)」に振り分けることは、インフレからあなたの資産を守る、高度な「防衛戦略」でもあるのです。富裕層や機関投資家が常に不動産を保有し続けるのは、この理由です。

また、不動産は「実物」として存在するため、金融システムの混乱や通貨価値の暴落といった極端な事態においても、その価値を失うことは考えにくいでしょう。これは、現金や株式にはない、不動産ならではの強みです。

【生命保険】団体信用生命保険(団信)の効果

これは、見落とされがちな、しかし強力なメリットです。不動産投資ローンを組む際、あなたは「団体信用生命保険(団信)」に加入します。

これは、もしあなたがローン返済中に死亡、または高度障害になった場合、ローン残債が「ゼロ」になるという生命保険です。通常、団信の保険料はローン金利に含まれているため、別途保険料を支払う必要はありません。

これは、もしあなたに万が一のことがあっても、家族には「ローンがない優良なワンルームマンション」と「毎月の家賃収入」が残されるのです。

例えば、3,000万円の物件を購入し、ローン残債が2,500万円残っている状態で万が一のことがあった場合、団信により残債2,500万円は全額免除されます。ご家族には、負債ゼロの不動産と、月々の安定した家賃収入が残ります。年間100万円前後の安定収入を、一切の負債なく家族に残せるのです。

これは、あなたが今入っている高額な死亡保険(掛け捨て)の代わり、あるいはそれ以上の「家族に残す資産」として機能します。一般的な生命保険では、死亡時に一時金が支払われるだけですが、不動産投資の場合は「収入を生み続ける資産」が残るため、単なる一時金より、はるかに強力な生命保険と言えます。

特に、年収1000万円の方は高額な生命保険に加入している傾向にあり、毎月数万円の保険料を支払っているケースもあるでしょう。不動産投資により団信に加入すれば、既存の生命保険を見直し、保険料を削減できる可能性があります。削減した保険料をさらなる資産形成に回すことで、より効率的な資産運用が実現可能です。

また、団信にはさまざまなオプションが用意されています。がん診断で残債が半分になるもの、三大疾病で免除されるものなど、ニーズに応じた保障を選択できます。これにより、より手厚い保障を家族に残すことが可能です。

【相続税対策】評価額の圧縮

例えば、現金7,000万円を相続させると、相続税の評価額は「7,000万円」そのままです。一方、7,000万円で不動産を買って相続させると、相続税の評価額は7,000万円より圧縮されます。

同じ価値の資産でも、現金で持つか、不動産で持つかで、将来の相続税が大きく変わります。これは、不動産の相続税評価額が時価よりも低く設定される税制上の仕組みによるものです。

マンションで7,000万円であれば、相続税評価額は4,000万以下になることも珍しくありません。これにより、相続税を大幅に削減できるのです。

特に、年収1000万円以上の方々は、一定の資産を形成している傾向にあるので、将来の相続税負担が重くなりがちです。

不動産を活用した相続税対策は、合法的かつ効果的な節税手段として、多くの富裕層に活用されています。現金や株式で資産を持つよりも、不動産に組み替えることで、相続税の負担軽減が期待できるのです。

ただし、相続税対策を主目的とした不動産投資には注意してください。あくまで収益性・資産性の高い物件を選び、その結果として相続税対策にもなる、という順序が重要です。

【キャピタルゲイン】売却益

優良ワンルームマンションは、資産価値が下がりにくく、むしろ市況によっては購入時より高く売れる(売却益=キャピタルゲイン)可能性も秘めています。

例えば、東京都心の人気エリア(港区、渋谷区、中央区など)では、再開発や交通インフラの整備により、不動産価値が継続的に上昇している地域が数多く存在します。数年前に3,000万円で購入した物件が、6,000万円で売却できるケースも実際にあるのです。

また、円安の進行により、海外投資家からの日本不動産への需要が高まっており、都心の優良物件は国際的な投資対象としても注目されています。これにより、需要が供給を上回る状況が続き、価格の下支え要因となっています。

ただし、私たちはこれを「主目的」として推奨はしません。キャピタルゲインを狙った不動産投資は、プロの不動産業者でもタイミングの見極めが難しく、市場の変動リスクも高くなります。短期的な利益を追求すると、かえって損失を被る可能性もあります。

資産性の高い物件を選んだ結果、出口(売却時)でも利益が出たらラッキー、というのが健全なスタンスです。

不動産投資の基本は、長期保有による安定した家賃収入です。キャピタルゲインは、あくまで副次的なメリットとして捉え、物件選びの際は立地、賃貸需要、管理のしやすさなど、インカムゲインを生み出す要素を重視すべきでしょう。

また、売却のタイミングは慎重に検討する必要があります。ライフプランの変更、相続対策、ポートフォリオの組み替えなど、明確な理由がある場合に売却を検討するのが賢明です。市場の短期的な変動に惑わされず、長期的な視点で資産を育てることが、不動産投資で成功するためのポイントとなります。

【警告】年収1000万円の人が不動産投資で失敗しないための注意点

ここまで、不動産投資がいかに年収1000万円のあなたにとって合理的で、強力なメリットを持つかを解説してきました。しかし、当然ながらどんな投資にもリスクや「注意点」は存在します。そして、年収1000万円という「優良な属性」を持つあなただからこそ、陥りやすい「罠」も存在するのです。

この章は、私たちがこれまで見てきた「失敗例」を基に、あなたが絶対に失敗しないために知っておくべき「不都合な真実」を偽りなくお伝えします。ここを理解せずして、不動産投資に手を出してはいけません。

年収1000万円は詐欺・悪質業者に狙われやすい

まず、この事実を認識してください。あなたの「年収1000万円」という属性は、金融機関だけでなく、残念ながら悪質な不動産業者にとっても「最高のターゲット」なのです。

彼らは、あなたの「税金が高い」という悩みに巧みにつけ込んできます。

「年収1000万円のお客様なら、フルローンで3件持てます」
「この物件なら、初年度で100万円の節税（還付）が確実です」
「家賃は30年間、我々が保証します（サブリース）」

彼らはあなたの社会的信用（＝融資枠）を最大限利用させ、資産価値のない（あるいは低い）物件を高値で売りつけようとします。

よくある手口

・過大な節税シミュレーション
減価償却費を意図的に多く計上したり、空室リスクを無視したりして、「ものすごく節税できる」と見せかける。

・サブリース契約の罠
「30年家賃保証」を謳いながら、数年ごとに見直しがあり、一方的に家賃を下げられたり、契約を打ち切られたりする。

・高利回りな地方・築古物件
見た目の利回りは高いが、入居者がつかず、修繕費がかさみ、融資もつかないため「売りたくても売れない」負債と化す。

悪徳業者にとって、資産形成などはどうでもよく、ただ「融資枠が残っている優良顧客」に物件を売りつけ、手数料さえ貰えれば良いのです。「自分だけは大丈夫」という過信を持つのは絶対にやめましょう。

実績のある業者を選べば、自然と悪徳業者を排除できます。

「節税」を”唯一”の目的にしてはいけない

この記事の入り口は「税金対策」でした。しかし、私たちがメリットの1番目で「節税」を挙げたのには理由があります。それは、節税はあくまで「副次的効果」であるべき、と強くお伝えするためです。

もし、あなたが「節税」だけを唯一の目的として不動産投資を始めると、ほぼ確実に失敗します。

なぜなら「節税＝会計上の赤字」を最大化しようとすると、「減価償却費」がたくさん取れる物件に目が行きがちだからです。

例えば、資産性の低い築古の木造アパートなどがあげられます。確かに、これらの物件は短期間で多くの減価償却費を計上でき、一時的な節税効果は絶大でしょう。しかし、その先に何が待っているか。

・入居者がつかない（空室リスク）
・想定外の高額な修繕費が発生する
・融資期間が短く、毎月のキャッシュフローが赤字になる
・資産価値がゼロに等しく、節税期間が終わった後「売りたくても売れない」

結果、節税で取り戻した金額（数十万）を、はるかに上回る損失（数百万）を被ることになります。

私たちが（特に最初の1戸目として）「都心の築浅ワンルームマンション」をお勧めするのは、まさにこの逆です。過度な節税（赤字）を狙うのではなく、

まず、資産価値が下がりにくい（＝インフレに強く、売りやすい）
次に、家賃収入が安定し、キャッシュフローが黒字になる
その上で、減価償却費による「適度な節税メリット」も享受する

この順番が絶対です。「節税もできて、資産性も高い」。この両立こそが、年収1000万円のあなたが行うべき「賢い」不動産投資なのです。

パートナー（不動産会社）の選び方がすべて

「誰をパートナーに選ぶか」が不動産投資で成功できるかのカギを握ります。

残念ながら、一人の知識で何千何万とある物件の良し悪しを判断し、最適な融資戦略を立てつつ、悪質な業者を見抜くことはかなり難易度が高いと言わざるを得ません。

【ダメな不動産会社】

・メリット（特に節税）ばかりを強調し、リスクを説明しない。
・「この物件しかありません」「今決めないと売れます」と契約を急かす。
・将来の売却（出口戦略）や、運用中のサポートについて具体的な話ができない。
・あなたの「節税したい」というニーズにだけ乗っかり、高値の物件を勧めてくる。

【信頼できるパートナー】

・メリットと同時に、「空室リスク」「金利上昇リスク」などを具体的に説明する。
・あなたの家族構成や資産状況をヒアリングした上で、複数の物件（選択肢）を提示する。
・「節税」だけでなく、「資産性」「キャッシュフロー」のバランスが取れたプランを提示する。
・物件を「売って終わり」ではなく、その後の賃貸管理や確定申告のサポート、将来の売却戦略まで、長期的なビジョンを共有してくれる。

年収1000万円という貴重な「信用力」を、一時の「節税」のために浪費してほしくない、と心から願っています。

不動産投資は「何を」買うか、の前に「誰から」買うかで9割が決まります。無料面談などを活用して、信頼できる業者か見極め、担当者とのフィーリングを確かめてみるのもいいかもしれません。

J.P.RETURNSでは、本来1万円以上の価値があるプロのコンサルタントとの直接面談を、無料で行えます。あなたの具体的な節税額に加え、「節税」と「資産性」を両立させるプランを提示いたします。

まずは「本物のプロの基準」を知るだけでも、あなたが将来、悪質な業者に騙されるリスクをゼロに近づけられるはずです。
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金融機関の選び方（融資戦略）

「年収1000万円なら、どこの銀行でも借りられますよ」

ある意味では、間違いではありませんが、もし資産を効率的に増やしたいと考えているなら、付き合う金融機関はよく考えるべきでしょう。

金融機関によって、金利、融資期間、評価基準は全く異なります。金利がわずか0.1%違うだけで、総返済額は数百万円単位で変わってしまいます。また、A銀行では融資が否決されたが、B銀行なら満額通った、という現象もよくあることです。

あなたの「信用力」を、最も有利な条件（低金利・長期間）で引き出してくれる金融機関とのパイプを持っているか。これも、パートナー選びの重要な基準です。

【FAQ】年収1000万円の税金対策・不動産投資よくある質問6選

個別面談の場で年収1000万円のお客様から「実際に受ける質問」をQ&A形式でお答えします。

年収1000万円ですが、自己資金（貯金）はいくら必要ですか？

お客様の状況や金融機関の戦略によりますが、一つの目安として物件価格の10%程度をご用意いただくケースも一定数あります。一方で、年収1000万円の信用力があれば、物件価格の100%（フルローン）＋諸費用まで融資を受けられる（＝使う自己資金が数十万程度）ケースも存在しているのです。

「ご自身の属性で、いくらまで、どのような条件で借りられるのか」は、無料個別相談にて、おおよその目安が分かります。オンラインで面談可能なので、お気軽に利用してみてください。

会社に副業（不動産投資）がバレるのが怖いです。対策はありますか？

まず、前述の通り、不動産投資は（事業的規模でなければ）資産運用であり、副業規定に抵触しないケースがほとんどです。会社に知られる（いわゆる「バレる」）きっかけで最も多いのは、「住民税の増加」です。不動産所得（黒字）が出ると、その分の住民税が給与から天引き（特別徴収）されるため、会社の経理担当者に「給与以外の所得がある」と知られる可能性があります。

対策はシンプルです。確定申告の際、住民税の徴収方法を「給与から天引き（特別徴収）」ではなく、「自分で納付（普通徴収）」にチェックを入れるだけです。これにより、不動産所得分の住民税の納付書が自宅に届くようになり、会社を経由しません。（※ただし、自治体によっては運用が異なる場合があるため、100%ではない点に注意してください。また、赤字で損益通算する年は、住民税は還付される（減る）ので住民税は増加しません。）

最初の1戸目（1棟目）は、新築と中古、どちらがおすすめですか？

これは多くいただく質問であり、お客様の目的によって答えが変わります。

【新築ワンルーム】
・メリット設備が新しく、空室リスクが低い。修繕リスクが当面ない。融資が（特に年収1000万円の方は）引きやすい。
・デメリット価格に「新築プレミアム」が乗っており、中古に比べ利回りが低い。

【中古ワンルーム】
・メリット新築プレミアムが剥がれた「適正価格」で買えるため、利回りが高い。
・デメリット融資期間が短くなる場合がある。修繕リスク。空室リスク（立地による）。

新築・中古それぞれのメリット・デメリットを知り、自分の資産形成に合う方法を選ぶのがおすすめです。判断に迷う場合は、プロのコンサルタントに相談してみるのがおすすめです。

不動産投資は「節税にならない」という話も聞きますが、本当ですか？

それは、「半分本当で、半分ウソ」です。減価償却費と損益通算により、合法的に所得税・住民税を還付させる「節税の仕組み」は存在しています。

ただし、減価償却期間が終われば会計上の経費が減り、不動産所得が黒字化するので税金がかかります。

「節税」という入口から入りつつも、最終的には「ローン完済後も安定した家賃収入（自分年金）を生み出し続ける、資産性の高い物件」を用意しているので、詳細が気になる方は無料個別相談にて聞いてみてください。

住宅ローンが残っていますが、不動産投資ローンは組めますか？

はい、組める可能性は高いです。金融機関は、「住宅ローン（自分が住むための借金）」と「不動産投資ローン（収益を生むための借金）」を、全く別の審査基準で見ています。年収1000万円という属性であれば、住宅ローンの残債があっても、投資用ローンを組むことは十分可能です。

むしろ、住宅ローンを（特に変動金利で）組まれている方は、インフレ対策として、収益を生む不動産（家賃もインフレに連動しやすい）を同時に持つことは、資産防衛の観点から合理的といえるでしょう。

iDeCoやNISAと不動産投資、優先順位はどうつければいいですか？

もし手元のキャッシュに余裕があるのなら、私たちはお客様に「全部やるべき」とお答えしています。これらはそれぞれ「役割が全く違う」からです。

・iDeCo 60歳まで引き出せない「節税」老後資金。（守り）
・NISA いつでも引き出せる「非課税」の自己資金運用。（守り・攻め）
・不動産投資 「他人資本（融資）」で「資産」を築き、「節税」もできる。（最大の攻め）

もし、あまり余裕がないなら、少額でNISAを利用するのと、不動産投資の2軸で進めるのがおすすめです。どのように配分すべきかも、プロのコンサルタントからアドバイスできるので、ぜひJ.P.RETURNS 無料個別相談をご利用ください。

まとめ：年収1000万円を生かして節税と資産拡大を両立させよう

ここまで、年収1000万円の方が直面する「手取りが思ったより増えない」という現実から、その解決策までを詳しく解説してきました。最後に、この記事の要点を振り返りながら、あなたが今すぐ行動すべき理由をお伝えします。

年収1000万円という響きに反して、所得税・住民税・社会保険料の負担により、実際の手取りは想像以上に少なくなります。年間250万円超が税金や社会保険料として引かれ、月換算で20万円以上が給与明細から消えているのです。特に、課税所得が増えるほど税率が跳ね上がる累進課税制度により、「働いても手取りが増えない」という状況に陥りやすいのが、年収1000万円というステージです。

こうした状況に対して、国が用意している「守り」の対策として、ふるさと納税、iDeCo、新NISA、医療費控除、生命保険料控除、住宅ローン控除などがあります。これらは確かに有効な手段ですが、年間数万円から十数万円程度の節税効果にとどまり、あなたが納めている莫大な税金に比べれば、焼け石に水と言わざるを得ません。

そこで注目すべきなのが、「守り」であり、「攻め」でもある不動産投資です。年収1000万円のあなたには、金融機関から「融資したい優良顧客」として見られるポテンシャルがあります。この信用力は、数千万円という他人資本を動かすための最強の武器であり、年収1000万円の会社員の貴重な資産です。

年収1000万円という「スタートライン」に立ったあなたには、その信用力を最大限に活用する権利があります。税金を払うためだけに会社員を続けるのではなく、その信用力を武器に、節税と資産拡大を両立させる戦略的な一手を打つべきでしょう。

ただ、節税するにしても、不動産で資産拡大を狙うにしても、どのように始めるのがベストなのか分からない…という人も多いのではないでしょうか。そんな人は、自分の状況を整理する意味もある無料個別相談がおすすめです。まずは自分の収めている税金・社会保険料や対策によってどれくらい効果を期待できるのかの整理から始めてみてはいかがでしょうか。

J.P.RETURNSではプロのコンサルタントが年収などの属性に加え、どのような資産運用をしていきたいか含め、ヒアリングさせていただきます。NISAなどの金融投資を含め、あなたの資産を将来的に拡大していくためにやるべきことをアドバイスいたしますので、活用してみてください。

忙しい人でも無料相談ができるよう、平日の夜や、オンラインでの開催も行っています。ぜひお気軽に問い合わせしてみてください。
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